□ <가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안> 다운로드


 주택담보대출 만기연장ㆍ금리인하 유도
최근 건설경기 부진과 미분양 적채 등으로 어려움을 겪고 있는 건설업계에 7~8조원이 공급된다. 건설택지 매입에 3조원, 미분양 주택 매입에 2조원, 공동택지 계약해제를 통해 1~2조원이 투입되며, 지난 1일 중소기업 유동성 지원방안에 따라 약 8천억원 규모가 중소 건설사에게 지원된다. 또 11월중 수도권내 일부 지역이 투기지역과 투기과열지구에서 해제돼 주택담보대출(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제가 완화될 것으로 보인다. 아울러 이사목적 일시적 1세대 2주택자가 양도세를 물지 않기 위해 기존 주택을 처분해야 하는 기간이 1년에서 2년으로 연장된다. 정부는 21일 정부과천청사에서 강만수 기획재정부 장관 주재로 ‘제12차 위기관리대책회의’를 개최하고, 이 같은 내용의 ‘가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원ㆍ구조조정 방안’을 확정ㆍ발표했다. 강만수 기획재정부 장관은 이날 모두발언을 통해 “건설사가 흑자도산되지 않고 일자리가 위축되지 않도록 유동성 지원방안을 마련했다”며 “앞으로도 실물경제 침체를 차단하기 위해 재정을 포함한 지속적인 노력을 하고 관련 조치는 준비되는 대로 계속 발표하겠다”고 밝혔다. 그는 또 “가계의 주거부담 완화를 위해 금리를 하향안정시키기 위한 노력 뿐만 아니라 고정금리제도로의 전환, 만기 및 거치기간 연장 등의 노력도 기울일 것”이라고 말했다.

 근로자ㆍ서민 주택구입자금 3조원으로 확대…일시적 2주택자 비과세 처분기간 연장
정부는 최근 주택거래 위축과 담보대출 금리 인상 등으로 가계의 주거부담이 가중되고 있다고 판단, 금융 및 세부담을 완화 및 실거래 촉진 쪽으로 방향을 잡았다. 우선 처분조건부 대출의 상환기간이 1년에서 2년으로 연장된다. 이에 따라 대출끼고 투기지역내 아파트를 추가 구입한 사람은 주택가격이 하락하는 속에서도 상환기간을 지키기 위해 굳이 1년내 매도할 필요가 없게 된다. 주택담보대출의 만기나 금리 수준도 크게 완화될 전망이다. 원리금 상환부담 완화를 위해 거치기간 연장(예를 들면 3년→5년) 및 만기조정(예를 들면 15년→20년)을 유도하고, 충분한 유동성 공급을 통해 주택담보대출의 기준금리가 되는 CD금리 등도 하향 안정화시킨다는 방침이다. 세부담 완화 측면에선 일시적 1주택 2주택자의 중복보유 허용기간을 1년에서 2년으로 연장하는 조치가 담겼다. 다만 이사목적으로 신규 주택을 취득하는 경우에 한하며, 수도권 가릴 것 없이 전국에서 시행된다. 소득세법 시행령 개정일 이후 양도하는 분부터 적용될 예정이며, 개정일 현재 중복보유기간이 1년을 초과한 경우도 2년까지 허용된다. 서민들의 주거 수요 확충을 위해 내년도 근로자ㆍ서민 주택구입자금 지원규모가 1조 9000억원에서 3조원으로 늘어나게 되며, 민간 매입임대자금(연 5%) 지원규모도 700억원에서 1500억원으로 확대된다. 정부는 이와 함께 수도권내 지정목적이 사라진 투기지역과 투기과열지구를 합리적으로 해제하기로 했다. 투기지역은 기획재정부가, 투기과열지구는 국토해양부가 각각 전담해 관리하고 있는데, 11월중 주택시장에 대한 실태조사 후 해당 심의위원회 심의를 거쳐 추진하기로 했다. 특히 투기지역은 수도권에만 남아있는 상황인데, 투기지역에서 해제될 경우 주택담보대출(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제가 완화되고 양도세 부담이 줄어드는 효과가 있다.

 미분양 매입 2조원ㆍ건설택지 매입 3조원 투입…건설사 회사채 보증강화 후 유동화
단기 유동성 압박을 받고 있는 건설업계에 대해선 공공부문이 미분양 주택이나 보유토지 매입 등의 강력한 조치가 취해진다. 우선 대한주택보증이 2조원 범위내에서 지방 소재 사업장 중 공정율이 50% 이상인 미분양 주택을 환매조건부로 매입할 계획이다. 매입가격은 감정평가금액 이내에서 역경매 방식 등을 적용해 최저가로 매입하게 된다. 대한주택보증에서 10월말까지 매입을 공고하고 11월중 심사를 거쳐 미분양주택을 매입하는 절차를 거치게 된다. 환매가능 기간은 준공후 6개월 이내로 제한하고, 환매가격은 대한주택보증이 이미 매입한 가격에 자금윤용수익률, 제비용 등을 감안해 결정할 것으로 보인다. 미분양 아파트 펀드를 활성화하기 위해 대한주택보증의 보증 대상에 펀드가 미분양 아파트를 매입해 분양하는 경우까지 확대하기로 했다. 한편 토지공사는 올해 12월부터 최대 3조원 범위내에서 주택건설업자가 부채상환을 위해 내놓은 토지를 사들일 계획이다. 매입가격은 기준가격(공공택지는 공급가액, 민간택지는 개별공시지가) 대비 90%를 상한으로 매각희망가격이 낮은 순으로 매입하게 된다. 토공은 매입자금 조달을 위해 3조원어치의 토지채권(부채상환용)을 발행할 예정이며, 채권 만기는 5년이며 금리는 국고채 수익률 수준으로 결정될 것으로 보인다. 정부는 토공으로부터 분양받은 공동주택용지 해약을 원하는 건설업체들에 대해선 계약해제를 한시적으로 허용하기로 했다. 다만 시행일 현재 일정기간 대급납부를 연체 중인 공동택지(현재 1개월 이상 연체 토지가액은 2조원 수준)를 대상으로 추진하게 되며, 계약보증금은 토지공사에 귀속된다. 정부는 건설사 유동화 지원을 위해 건설사가 발행한 회사채(담보물건 시세의 60~70%)에 대해 대한주택보증과 주택금융신용보증기금이 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화 채권을 발행하기로 했다. 건설사는 미분양 아파트를 신용보강기관에 담보신탁하고 신탁회사는 동 자산을 활용해 임대 또는 매각하게 된다. 정부는 또 건설사가 투기지역 내에 보유한 준공후 미분양 아파트에 대해서도 담보대출을 허용하기로 했다. 현재는 기업자금대출이 주택구입에 사용되는 것을 방지하기 위해 2005년 7월 이후 투기지역 소재 준공후 미분양 아파트에 대한 담보대출을 제한해 오고 있다.

※ 문의 : 기획재정부 부동산정책팀 ☎ 02-2150-4651 / 기획재정부 재산세제과 ☎ 02-2150-4215 / 국토해양부 주택정책과 ☎ 02-2110-6217 / 금융위원회 금융정책과 ☎ 02-2156-9712