◇ 재건축 규제 합리화

  재건축(재개발) 절차 개선
ㅇ 중복심의 생략, 시공자 조기선정 등 절차를 간소화하여 전체 사업기간을 절반으로 단축(3년 → 1년6개월)
ㅇ 안전진단 절차 간소화(2회 → 1회), 판정기준 합리화 및 실시시점 조기화(정비계획 수립후 → 수립전)

  재건축 일반공급분에 대한 후분양 의무 폐지
ㅇ 분양가 상한제 도입에 따른 실효성 저하, 금융비용 부담 가중 등을 감안, 착공시 입주자 모집이 가능토록 개선

  조합원 지위양도 금지(조합설립 인가 후 등기시까지) 폐지
ㅇ 지위양도시 양도세가 부과되고, 거래활성화로 인한 가격 상승시 재건축초과이익부담금으로 이익환수도 가능하므로, 재개발과의 형평성을 고려, 조합원 지위 양도를 허용

  층수제한 완화
ㅇ 제2종 일반주거지역 층수를 최고 15층에서 평균 18층으로 완화하여 건축환경에 따른 탄력성 부여

◇ 분양가 상한제 개선

  주상복합 가산비 추가 인정
ㅇ 도심 주상복합의 경우 입지 및 건축의 특수성을 감안하여 가산비를 추가 인정

  민간택지 가산비 인정
ㅇ 실매입가를 택지 감정가의 120%내에서 인정하되, 실제 투입비용인 연약지반 공사비 등 가산비를 인정토록 개선
* 현행 택지비 산정 : ① 감정가 + 가산비 ② 실매입가(가산비 불인정)
ㅇ 다만, 가산비 과다산정을 방지하기 위해 가산비 항목을 객관화하고, 가산비 산정업체를 지자체에서 직접 선정하는 등 분양가 심사를 강화

◇ 아파트 후분양제도 보완

  공공아파트는 “원칙적 후분양, 필요시 선분양”하는 현행 방식을 유지하고, 민간아파트에 대해서는 후분양을 강요하는 측면이 있는 공공택지 우선공급 방식 대신, 후분양 선택시 저리의 주택기금 지원 등 자율선택(인센티브) 방식으로 변경

◇ 공급확대 기반 마련(수도권내 공공택지의 안정적 확보)

  중장기적으로 수도권 30만호 공급을 안정적으로 유지하고, 경기상황에 따른 민간공급 위축에 대비하기 위해 기존 택지지구 개발을 차질없이 추진하면서, 신규 공공택지 개발도 병행
ㅇ 수도권 가용택지 실태조사(‘08.6), 규제완화 등을 통해 산지·구릉지를 체계적으로 활용(‘17년까지 총 30만호 건설)
※ 수도권에서 인천 검단신도시(기존 11.2㎢, 주택 6.6만호)를 확대(증 6.9㎢, 주택 2.6만호)하고, 오산 세교지구(기존 2.8㎢, 주택 1.4만호)를 신도시급 규모로 확대지정(증 5.2㎢, 주택 2.3만호)

◇ 주택금융 확대 : 30년 장기 주택담보대출 활성화

  주택금융공사의 자본금을 확충하여 30년 장기 보금자리론 공급여력을 확대
ㅇ 이자상환액에 대한 소득공제 한도를 현행보다 확대(10백만원 → 15백만원)하여, 30년 장기 주택담보대출 수요기반도 확충

◇ 수도권 전매제한 기간 완화

  향후 신규 분양주택에 대해 전매제한 기간을 합리적인 수준으로 완화하되, 시장영향을 감안하여 권역별로 차등화
* 지방은 전매제한 旣 완화(최장 5년 → 민간택지 폐지, 공공택지 1년)

구 분	현 행(수도권)	개선안(수도권)
공공택지	85㎡이하 10년 85㎡초과 7년	<과밀억제권역> 85㎡이하 7년 85㎡초과 5년	<기타지역> 85㎡이하 5년 85㎡초과 3년
민간택지	85㎡이하 7년 85㎡초과 5년	<과밀억제권역> 85㎡이하 5년 85㎡초과 3년	<기타지역> 투기과열지구 3년 非투기과열지구 1년

* 과밀억제권역(서울, 인천(일부는 제외), 과천, 안양, 성남, 수원, 고양, 하남, 구리 등), 기타지역(김포, 파주, 양주, 남양주(일부는 제외), 용인, 광주, 안산, 화성 등)

◇ 부동산 세제 합리화

  주택건설용 토지 종부세 비과세
ㅇ 주택건설사업자가 주택건설 목적으로 취득하여 보유하는 토지에 대해 종부세 비과세
* 취득후 5년 이내 주택건설에 사용하지 않는 경우 추징

  미분양 주택 종부세 비과세 기간 확대
ㅇ 주택신축판매업자가 건축하여 소유한 미분양주택에 대한 종부세 비과세 기간 연장 (3년 → 5년)

  시공사가 대물변제로 받은 미분양주택 종부세 비과세
ㅇ 시공사가 주택신축판매업자로부터 미분양주택을 대물변제로 받은 경우에도 5년간
* 종부세 비과세 허용
* 단, 주택신축판매업자의 보유기간은 제외

  1세대 2주택 양도세 중과배제 대상 저가주택 범위 확대
ㅇ 지방(비수도권) 道 지역에만 적용되는 3억원(공시가격) 이하 주택에 대한 2주택 중과배제 규정을 지방(비수도권) 광역시까지 확대 적용(현재 지방광역시는 1억원까지만 중과배제)

  비수도권 지역에 대해 매입임대주택 사업 세제지원(양도세중과 배제 및 종부세 비과세) 요건 완화

구 분	현 행	개 정
임대호수	5호 이상	1호 이상
임대기간	10년 이상	7년 이상
주택면적	85㎡ 이하	149㎡ 이하
취득시 공시가격	3억원 이하	<현행과 동일>

◇ 지방 미분양 아파트를 환매조건부로 매입

  건설중인 미분양 아파트를 현행 공공매입 가격 수준(최초 분양가의 70～75% 수준)에서 공공(주공, 대한주택보증 등)이 매입하되, 준공 이후, 사업 시행자가 원할 경우에는 당초 공공 매입 가격에 공공의 자금조달 비용(수수료 수준의 일정수익 포함)이 보장되는 수준의 가격으로 환매받을 수 있는 옵션 부여
ㅇ 기존 사업 시행자가 환매받은 경우에는 당초 분양가보다 낮은 수준으로 일반에 재분양하는 조건을 부가

  현재 시행중인 (환매조건없는) 공공매입 프로그램도 준공 前 미분양까지 대상을 확대

◇ 중소 건설업계의 경영애로 완화를 위한 노력

  건설경기 둔화상황을 고려, 계약제도를 탄력적으로 운영
ㅇ 최저가낙찰제 확대(300→100억원 이상)를 내년으로 연기
ㅇ 단품슬라이딩제 적용 확대('06.12.29이후→이전 발주분 포함)

  중소 건설업체 입찰참가 및 수주기회 확대
ㅇ 턴키·대안입찰 공사 탈락자에 대한 설계비 보상 현실화
ㅇ 초대형(천억원 이상) 국가공사는 공동수급체 구성원수를 확대(예 : 5→10개사 이내)하여 지역업체 참여기회 제고

※ 국토해양부 주택정책과 과장 이문기, 사무관 윤의식 ☎ (02)2110-6219, 2110-8232~7
※ 관계 부처 담당 부서
- 기획재정부 정책조정총괄과(부동산정책팀) : 팀장 이용석(2150-4650), 사무관 임홍기(4652)
- 기획재정부 재산세제과 : 과장 안택순(2150-4210), 사무관 이재면(4211)

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