건축물이 건축되기 위해서는 건축법·주택건설촉진법·임대주택법 등 관련법령이 다를뿐 아니라 그 건축물이 유지관리함에 따른 관련법령도 건축법뿐만 아니라 건설산업기본법, 시설물의 안전관리에 관한 특별법(시특법), 재난관리법, 공동주택관리령 등 각각 다른 법령을 적용받고 있어 매우 혼란스럽다.

건축법은 일반적으로 안전이나 품질에 대한 부분보다는 외형적인 위법사용을 방지하는 차원에서 규정하고 있으며, 하자보수에 대해서는 건설산업기본법이나 공동주택관리령 등 에 규정하고 있다. 반면 시특법이나 재난관리법·공동주택관리령에서는 안전관리 차원에서 규정하곤 있기는 하지만 그 대상과 한계가 불분명하고, 다소 중복되는 등 혼란스럽다.

  1. 건축물의 유지·관리

    1.1. 건축법에 의한 유지관리

건축법에 의하여 사용승인을 받은 모든 건축물은 그 건축물·대지·건축설비에 대해서는 건축법이 정하는 바에 따라 적법하게 유지관리를 하여야 한다. 사용승인된 상태에서 다른 형태로 변경 사용하고자 할 경우 용도변경 신고, 증·개축 및 대수선 신고 또는 건축허가등의 절차를 거쳐 변경하지 않으면 안된다. 변경되는 내용이 건축법령에서 정하는 신고나 허가사항이 아니더라도 그 변경사항이 건축법이나 건축법에서 정하는 명령을 위반하게 되면 처벌 대상이 된다. 위법한 소유자 또는 관리자는 이행강제금(시가표준액의 3/ 100이내)의 부과대상이 될 뿐만 아니라 200만원 이하의 벌금에 처하게 된다. 소유자 이외에 관리의 책임이 있는 자도 처벌한다는 점에 유의해야 할 필요가 있다.

반드시 지켜야 할 법규정은 다음과 같다.

법 제30조 내지 제33조〔대지의 안전/ 조경기준/ 대지와 도로의 관계〕/ 법 제35조 내지 제41조〔건축물의 구조 및 피난〕/ 법 제43조〔건축물의 내부마감재료〕/ 법 제44조〔지하층〕/ 법 제46조 내지 제49조〔건폐율/ 용적률/ 대지분할제한〕/ 법 제55조·제57조·제59조·제59조의 2·제59조의 3〔승강기/ 건축물의 열손실 방지 / 관계전문기술자와 기술적 기준〕

    1.2. 시설물의 안전관리에 관한 특별법에 의한 유지관리

사용승인을 받은 건축물 중 21층 이상, 연면적 5만m² 이상(1종 시설물)이거나 16층 이상, 연면적 3만m² 이상, 연면적 5천m² 이상의 다중이용건축물(2종 시설물)은 시설물의 안전관리에 관한 특별법규정에 따라 정기적인 점검을 해야만 한다. 이때 점검을 할 수 있는 자는 등록한 진단기관이거나 소유자가 고용한 자 중에서 일정한 자격을 소유한 자가 점검을 해야 하는데, 점검한 결과에 대해서는 행정기관에 보고를 해야 할 의무가 생긴다.

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* 본 글은 “윤혁경의 건축법해설 홈페이지(http://www.archilaw.org) 강의록 > 건축법”에서 발췌된 글로써, 일부 내용은 현재 법령등과 차이가 있을 수 있습니다.