□ 최초의 선택 - 권력의 집중지

북촌은 힘없는 남촌의 딸각발이 선비들의 거주지와 달리 부의 상징, 권력의 상징으로 출발하였다. 양대 궁(경복궁과 비원) 사이에 위치하여 사대부 등이 거주하던 소위 힘께나 쓰던 권력층의 주거지로, 당시 민생구제사업과 약재를 담당하던 관아였던 제생원(계동 140-2)과 1885년에 개원한 왕립병원이었던 광혜원(현 헌법재판소 자리)등 행정기관이 입지한 곳이었다.

조선이 한양으로 천도(1394년8월)하기 전의 북촌지역이 어떤 형태였는지 지금은 알 길이 없다. 아마 북악 줄기를 따라 흐르던 개울을 따라 한 두채의 민가가 있었을까? 아니면 화전(火田)이 있었을지도 모른다. 그러한 북촌에 왕궁이 입지함에 따라 권력의 집중지로 선택된 운명의 땅이되고 말았다. 북고남저의 전형적인 남향받이의 길지(吉地)로서 주거지가 입지하기에 손색이 없는 명당이었다. 왕궁과 세도가, 권력의 핵심이 집중된 그야말로 선망의 땅이었다.

권력과 부(富)가 집중된 북촌이 수백년의 세월이 흐르는 동안 퇴락한 마을로 변한 것은 덧 없는 세월만 탓할 것인가? 아니면 운명을 탓할 것인가? 원인과 결과가 없는 일은 없게 마련이지만, 오늘의 북촌이 무엇 때문에, 어떤 원인이 있었길래 문제의 마을로 전락했는지 생각해보는 것도 재미있을 것 같다. 그러나 자료의 제한으로 그 오래 전 모습을 읽을 수가 없다는 점이 아쉽다.

□ 최초의 변화의 조짐- 외세의 침략과 왕정의 실정

서울의 인구는 건국초기에는 10만명 정도였으나 17세기에 와서 늘어나게 되어 18세기에는 20만명이 넘었다고 한다. 왕의 실정과 외세의 침략은 농촌을 몰락하게 하고, 이농현상으로 서울은 인구가 집중하였다. 서울의 범위가 넓어졌다하겠지만 도심에서의 주택난도 없었다 할 수 없으리라. 아마 북촌도 상당한 변화의 압력에 작은 변화를 겪었으리라 본다.

□ 두 번째의 변화 - 왜정시절의 집단 한옥촌 조성

북촌은 1930년대 전후에 큰 변화를 겪게 된다. 인구의 유입으로 부족한 주택을 공급하기 위해서 큰 주택을 분할하여 여러 채의 작은 주택이 들어서게 된다. 1936년부터 1945년까지 경성부시가지계획으로 135.4㎢로 확장(처음의 16.5㎢에 비하면 8.2배가 증가)되고, 도심을 중심으로 10여개지구에 대한 토지구획정리사업이 시행되게 된다. 보문동·후암동 등이 구획정리를 하였는데 대개 일본주택공단에서 변형된 한옥을 건립하게 된다. 다행히 북촌은 한국인 기술자들이 한옥을 집단적으로 축조했다. 1934년 전후하여 집단으로 건립한 주택이 적지 않다.

이러한 변화는 기성 정치권력(조선의 멸망과 함께)이 신흥 경제세력의 거대한 물결이 새로운 정치질서에 밀리기 시작하였음의 상징이다.

인구의 변화도 눈에 띄게 달라졌다. 서울로의 집중현상에 급속하게 진행되었다. 이는 동양척식회사(1908년)가 추진한 토지조사사업으로 이농현상(일본은 1910 년부터 1926년 사이에 1만명의 일본인을 한국농촌에 이민시켜 그들이 수탈한 토지, 그 당시 경작지의 1/3을 영농케 함으로 약 30만명에 이르는 농촌 인구가 북간도로 이주하게 된다)을 가중시켰기 때문인지도 모른다. 그 외에도 서울은 사회변화를 수용할 수 있는 매력적인 곳이었기 때문에 인구의 집중현상은 어쩔 도리가 없었다. 경성부 초기 25만이던 인구가 1945년엔 90만명이 된다. 10만명에서 20만명으로 오는데 약 400년이 걸렸다면, 20만명에서 25만명으로는 20년이 걸렸고, 25만명에서 90만명이 되기까지는 10년이 걸렸다. 그 변화의 속도를 미루어 짐작할 수 있다.

□ 세 번째의 변화 - 학교의 설치와 강남으로의 이전

북촌의 또 하나 변화는 경기고(1899년)와 휘문고(1906년), 풍문여고(1944년), 제동초등학교, 중앙고등학교(1937년) 등 우리나라의 대표적 교육기관이 들어선 것이다. 서울로 유학을 보낸 지방 재벌들의 자녀들의 숙소로 그 소유가 변했다. 그 당시 북촌에서 생활했던 사람들의 추억들이 문학작품에서 되살아나고 있음을 볼 때 북촌은 또 다른 모습으로 우리에게 인식된다.

해방이 되고, 6·25 동란을 겪은 후에도 북촌은 큰 변화를 가지지 못했다. 파손된 주택이 그리 많지 않았기 때문인지도 모른다. 다만 서울로의 인구집중이 심화됨에 따른 후유증은 겪었으리라 본다. 1945년 90만의 인구가 1960년에는 200만명으로, 1970년대에는 400만명으로, 1980년대에는 800만명으로 기하급수적으로 늘어나게 된다. 인구의 집중은 산업과 문화의 집중, 경제의 집중을 불러 인구를 더욱 불러들이게 된다. 이런 급격한 변화의 선상에서도 북촌은 아주 느리게, 천천히 변화되고 있었다. 그 결과 서울 속의 외로운 섬으로 남은 셈이다.

1970년대 말, 북촌은 큰 격랑에 휘말리게 된다. 경제가 활기를 찾으면서 도심의 학교가 강남이나 변두리로 이전되기 시작했다. 60여년 이상을 북촌에서 터를 잡았던 경기고, 휘문고가 강남으로 이전되면서부터 북촌은 몸살을 앓게 된다. 당시 강남은 눈부시게 변하고 있었다. 아파트가 들어서고, 도로 등 공공시설에 대한 집중적인 투자를 통하여 하루가 다르게 변하고 있었다. 부가 집중되고 황금만능주의가 팽배했다. 복부인이 등장하고, 졸부가 양산되어 소위 오렌지족이 등장하였다.

그러한 바람이 강북의 학교이전을 유도하게 되었고, 이전된 공간은 고부가 가치의 상업·업무시설 등이 들어서는 등 토지이용도를 극대화시키는 쪽으로 개발되었다. 개발 제일주의가 도시를 지배하고 있었다.

북촌도 예외일수가 없었다. 서울시는 이러한 변화의 바람을 차단하기 위해 경복궁 일대 415,800㎡(가회동 중앙길에서 경복궁 쪽)를 최고 높이 10m 이하로 건축하는 최고고도지구로 지정(1977년 10월)하게 된다. 그러면서도 중앙길의 좌측 비원 쪽에는 고도지구를 지정하지 않아 오늘날의 현대빌딩이 들어설 수 있게 길을 열어두었다.

현대빌딩의 등장은 북촌의 종래 스카이라인 질서를 무너지게 하였다. 수천명의 직원이 이용하는 음식점으로 용도가 변하더니 이내 뒷길을 따라 4층의 건축물로 재건축 되는 등 주변부터 몸살을 앓게 하였다. 한옥이 집중적으로 사라지게 한 가장 큰 원인으로 작용했다.

서울시는 이러한 변화에 제동을 걸었다. 1983년 7월 '우리나라 고유의 건축양식의 보전 및 주거생활환경의 미관유지'를 목적으로 제4종 집단미관지구로 지정하게 된다. 다음해인 1984년에는 보다 구체적인 건축기준을 제시하였다. 단독주택은 1층 이하, 공동주택은 2층 이하, 상업용 건축물일지라도 3층을 넘지 못하게 하였으며, 건축물의 외형도 맨사드나 눈썹지붕 등과 같은 외래양식으로의 건축을 금지하는 내용으로 규제하였다. 이의 효력은 당장 있었다. 1984년부터 1990년까지 26동만(단독주택 9, 점포주택 3, 근린생활시설 11, 기타 3) 새로이 건축되었을 뿐이었다. 서울시의 규제정책은 북촌의 모습을 오랫동안 유지시키는데 일조를 한 셈이었다.

1985년에는 '한옥지구에 대한 도시설계'(한양대학교/문정희 교수)를 하였지만 주민들의 반발에 부딪혀 계획으로만 끝나고 만다.

□ 네 번째의 변화 - 경제개발 압력에의 항복

그러나 이러한 무리한 규제는 지역주민들의 반발을 살 수밖에 없었다. 1990년에 들어서 주민들은 소위 '가회동 한옥보존지구 지정해제 추진위원회'를 결성하여 집단적인 행동을 보였다. 그런데 서울시가 이에 기름을 끼얻고 말았다. '전통문화지대 복원정비 실시계획'(명지대/김홍식 교수)을 세우고 '한옥보존지구 정비계획방침(1990년12월)'을 추진하게 됨에 따라 주민들은 서울시와 정면 대결을 하게 된다. 다음해 이들을 중심으로 '사단법인 종로북촌가꾸기회'를 설립하여 체계적인 반대운동을 펼치게 된다.

반대로 강남의 발전은 눈부시게 빠른 속도로 진행되었다. 북촌주민들도 하나 둘 강남으로 이주하게 된다. 남아있던 주민들의 입장에선 절망감뿐이었다. 그런데 여기에 한옥을 문화재처럼 보존하겠다고 나섰으니 그 결과는 불을 보듯 뻔했다. 사람이 살고 있는 주택을 문화재적 차원에서 관리한다면 새로 건축할 수도, 마음대로 고칠 수도 없는 등 엄청난 제약을 감당할 수도 없거니와 개·보수 등 유지관리 비용 또한 만만치 않게 들어감에도 지원책이 전혀 없는 규제로만 지역환경을 유지하겠다는 발상이 주민들에게 먹혀 들어갈 수가 없었다.

서울시는 한옥보존지구 정비계획 방침은 열어 보지도 못하고 문을 닫게 되고, 오히려 주민불만을 무마하기 위해 1층으로 규제하던 주택을 3층 높이까지 가능하게 완화하게 된다. 다세대·다가구 주택이 이 때부터 들어서게 된다. 김영삼 정부가 들어선 1994년은 더욱 완화하게 된다. 10m 높이의 고도지구 기준이 16m(5층이 건립할 수 있도록 됨)까지로 완화되었다.

그 결과 1991년부터 1999년까지 무려 316건(이들은 1984년부터 1999년까지 총 342건의 92.4%에 해당함)의 새로운 건축물이 들어서게 된다. 집중적으로 건축된 것은 1994년부터이다. 대개 건립된 건축물은 다세대나 점포주택, 근린생활시설 등이 93%를 차지하고, 단독주택은 7%에 불과해 북촌이 엄청난 변화를 겪었음을 알 수 있다. 1층은 9동만 건립되었을 뿐이다. 나머지는 대부분 3∼4층으로 77.5%(2층 54동, 3층 128동, 4층 117동, 5층 8동)를 차지한다. 북촌은 몰라보게 변했다. 한옥이 사라져버린 북촌, 국적불명의 야릇한 건축물들이 군데군데 들어 선 모습, 양복에 갓 쓴 볼품없는 모습으로 북촌이 변해버렸다.

한옥과 조화되도록 하는 종로구의 미관지구 건축기준이 있었지만 어느 누구도 이에 대해 고뇌한 흔적이 없다. 아니, 오히려 망가뜨리는데 동조하였는지도 모른다. 지역주민이나 이를 설계한 설계자와 심의한 전문가, 그리고 허가한 행정기관 어느 한곳에서 이를 지적하고 문제 삼았더라면 이러한 모습은 만들지 않았으리라 본다. 새로운 건축물이 들어섬은 어쩔 수 없는 흐름(규제로부터 자유를 쟁취한 지역주민들은 그 당시 불어 온 경제성장과 더불어 최대지향, 이윤 극대화를 위한 경제활동이 활발해질 수밖에 없었음)이라 할지라도 당초 이의 해제시 염려했었던 주변 한옥과의 조화를 고려한 건축심의기준을 마련했던 정신을 조금만 이해했더라면 이런 볼썽사나운 모습으로 망쳐놓지는 않았으리라 본다.

여기서 한가지 짚고 넘어가야 할 사항은 규제와 규제개혁에 대한 오락가락 하는 정책에 대해서 생각을 정리할 필요가 있다. 규제란 무엇인가? 국민의 자유를 구속하는 것이, 국민의 경제활동에 걸림이 되는 것을 규제라고 정의한다면 모든 행정이 규제일 수밖에 없다. 대다수 국민들이 불편해 하는 것은 규제일 수밖에 없다. 그러나 반드시 규제가 필요한 것은 규제하는 일관성이 있어야 한다. 북촌에서 당초 1층으로 규제한 것은 한옥마을을 유지하겠다는 정책을 수립했기 때문이다. 그렇다면 한옥이외의 어떤 건축물도 들어서는 것을 막아야 한다. 물론 여기에는 한옥으로 유지하기 위한 충분한 지원책이 뒤따라야 함은 별개의 문제다. 그러나 인센티브 없는 규제만을 강요함으로 스스로 세운 명분(한옥촌 유지)을 슬금슬금 무너지게 한 것이다. 1층을 3층까지, 5층까지 완화해야 한다는 것은 차라리 완전 해제하는 것보다 나을 게 없다는 점이다. 3층이라도 그 주변의 한옥은 이미 존재할 명분이나 가치를 잃어버리기 때문이다.

□ 다섯 번째의 변화 위협

- 지방자치제가 가져온 개발정책의 시도

지방자치제는 민주화, 자치화에 앞장 서 왔다. 지역적인 문제 해결에 지방자지단체의 노력은 상당한 성과를 가져왔다. 용도지역을 상승하여 해당 자치구의 지가를 올리고, 상업기능을 확충시켜 세수를 증대시키는 등 긍정적인 요소가 적지 않았다. 그러나 지방자지제는 지역이기주의를 팽배시켰다는 비난도 적지 않게 받는다.

1996년 북촌의 제4종 미관지구 해제 신청건이 대표적인 지역이기주의적인 발상이라 할 수 있다. 고급 빌라촌으로 건설하겠다는 계획을 수립한 종로구는 서울시에 미관지구의 해제를 건의했다. 이를 받은 서울시는 고민하지 않을 수 없었다. 종로구가 세운 '북촌마을 정비계획'을 보면 전면적인 재개발 방식으로 기존의 한옥은 전멸할 수밖에 없었다. 어쩌면 지역주민들의 입장에선 당연한 요구일지도 모른다. 당시 건설경기가 활성화되어 있어 잘 하면 주거환경도 개선하고 경제적인 이익도 남길 수 있는 절호의 챤스였기 때문이다. 그러나 종로구가 이를 앞장섰다는 데에는 상당한 분노를 느낀다. 주민의 표를 의식한 행정이 아니라고 생각할 수가 없었다.

서울시는 도심성장관리계획을 따로 수립하고 있음을 핑계로 종로구의 계획안에 대한 검토를 보류하고 미루어 두었다. 그런데 고건 시장이 취임하면서 제일성으로 북촌에 대한 관심을 표명했다. 만약 이를 폐지하였다면 아마 천추에 한을 남겼을 것이다.

□ 반전 - 북촌 살리기 바람

1999년9월4일은 북촌이 되살아난 전기를 마련해준 날이다. 10여년전 북촌의 건축규제 폐지를 위하여 앞장섰던 종로 북촌가꾸기회에서 '시장과의 토요데이트'에서 북촌의 현안과 보존대책의 수립을 요구하는 이변이 생긴 것이었다.

그 동안 10여년(1991년부터 규제가 풀어졌지만 정확히 말하면 1994년 이후부터 1999년까지 가장 큰 변화가 있었다) 북촌 주민들은 자신들이 하고 싶은 일들을 자유롭게 행할 수 있었다. 한옥을 헐어도, 다른 용도의 건축물을 건축해도, 몇 층을 올리던, 일반적인 기준을 지키는 범위 안에서 자유를 누렸다.

비원 옆의 원서동 주거환경개선지구가 대표적인 모습이다. 작은 한옥들을 헐고, 다가구·다세대 주택이 비집고 들어선 모습은 많은 사람들이 경관을 훼손하고 있다고 지적하고 있다. 북촌 주민들조차 손가락질을 하고 있다. 그들이 누린 자유의 결과가 어떤 것인지 그들은 실증적인 경험을 했다. IMF전인 1997년까지 대부분 개발을 끝낸 주거환경개선지구안의 건축주들은 엄청난 자신의 실수에 대한 고통을 IMF기간 동안 겪게 된다. 전세가의 하락은 건축비도 건지지도 못했다. 개선된 주거환경 또한 그들이 꿈꾸었던 모습은 아니었다. 다닥다닥 붙어서 일조·조망·프라이버시의 침해로 재건축에 대한 그들의 환상이 깨어지는 경험을 했었다. 어떤 이들은 오히려 종전보다 더 나쁜 환경 속에서 살고 있기도 하다.

그런 뼈아픈 경험이 그처럼 결사반대했던 주민단체로부터 한옥마을로 보존대책을 수립해 달라는 요구를 받았으니 서울시로서는 용기를 내지 않을 수 없었다. 지금까지는 행정기관(대개 서울시)의 의지에 따라 보전계획을 수립하고, 지역주민들에 대한 이해를 구하는 과정에서 엄청난 반발에 부딪혀 한발도 앞으로 나갈 수 없었던 경험뿐이었는데 주민들 스스로 지역환경에 대한 지원을 요청한다는 것은 상상도 할 수 없는 일이었다.

서울시는 2000년 3월에 주민대표와 전문가, 관련 실무공무원들로 구성된 Task-Force를 구성하고, 당시 시정개발연구원의 정석박사가 연구중인 북촌을 대상으로 한 마을가꾸기 사업의 사례연구와 맞물려 함께 북촌의 보전방안에 대해 검토하기 시작했다.

여기서 논의한 몇 가지는 종전의 규제일변도의 방법에서 탈피하고, 매입과 지원을 통한 적극적인 gave&take방식(유지관리 비용을 지원하고 공공시설 확보와 환경개선을 서울시의 비용으로 지원하되, 한옥의 유지에 대한 의무는 주민이 지는 방식)을 도입하기로 하고, 지역주민의 의사를 최대한 반영하는 민주적인 방법을 택하기로 하였다.

모든 일에 찬성하는 주민만 있는 것은 아니다. 반대하는 주민에게는 강제하지 않기로 하였다. 물론 반대하는 주민들의 심정을 이해 못하는 것은 아니다. 그들은 10여년 전의 규제에 대한 공포·불안감 때문에 반대를 한다는 것이다. 서울시를 믿을 수 없다는 것이다. 지원에 대한 약속을 언젠가 번복하고 또 다시 규제할 것이라는 음모가 도사리고 있다고 그들은 믿고 있다. 물론 그것이 몇 사람들의 선동에 의한 것이긴 하지만 불안감을 갖게 한 서울시의 종래의 정책에 대해 깊은 반성이 필요하다.

찬성하는 주민에게는 한옥을 등록케 하고, 등록한 한옥에 대하여 매입과 지원책을 펴기로 하였다. 서울시에서는 팔기를 원하는 한옥은 최대한 매입하고, 이를 수리하여 임대하거나 공방시설 등 일반에게 공개하여 살아있는 공간을 만들기로 계획하고 있다. 일부는 헐어서 소형 주차장이나 공원 등을 조성하기로 하였다. 그렇게 함으로 살아있는 북촌을 만들어야 된다고 생각한다. 남산 한옥촌처럼 박제된 전시공간을 만들어서는 안된다.

구체적인 지역환경개선 계획에 대해서도 북촌주민들의 참여가 절대적이다. 앞으로 넘어야 할 산이 적지 않다. 그때마다 지역 주민들의 도움 없이는 불가능하다는 사실을 서울시는 실감하고 있다. 일부 주민들이 갖고 있는 불신이 바로 지역 주민들의 참여가 얼마나 중요한 것인지를 증명하고 있는 셈이니까 말이다.

□ 잡초 같은 생명력 - 북촌 그 뿌리를 향하여

지난 10여년간 주민들에게 주어진 자유에도 불구하고 아직 840여동(지구 전체의 약 40%)의 한옥이 남아 있다는 것은 여러 가지를 생각케 한다. 왜 그들이 다른 건축물로 건축하지 않았을까? 한옥이 갖는 매력이 있기 때문은 아닐까? 푸근함? 따뜻함? 안락함? 정다움? 또 다른 표현되기 곤란한 감정이 묻어 있기 때문에 지금까지 한옥으로 지탱하고 있다고 본다면, 이들이 지속적으로 한옥촌을 유지할 수 있게끔 인센티브를 부여한다는 것은 바람직한 일일 것이다.

지난 2000년4월 184동의 한옥 거주자(세입자 33, 집주인 151)에 대한 설문을 조사한 적이 있었다. 60%(112동)이상이 10년 이상 거주하고 있었다. 전체 집주인 151명 중에 한옥을 팔고 싶다고 대답한 사람이 46%, 안팔겠다는 경우가 54%로 조사되었다. 한옥을 팔지 않겠다고 대답한 사람에게 그 이유를 물었더니 한옥생활이 좋아서(47%), 마을이 좋아서(38%)라고 답하고 있다. 여기에서 우리는 북촌의 끈질긴 생명력을 발견하게 된다.

최후까지 남아 있을 한옥촌, 북촌에 대한 평가가 다를 수 있다고 본다. 혹자는 전통성에 대한 반론을 제기할 수도 있을 것이다. 그러나 유구한 역사만 역사일 수 없듯이 짧은 기간의 역사도 역사로서의 가치가 있다고 본다면 전통성에 대한 논의를 잠재울 수 있을 것이다.

조선전통의 양식만 고집한다는 것은 무리다. 문화재가 아니기 때문이다. 살아 언제든지 변화할 수 있는 것은 그대로 수용하는 자세가 필요하다. 전통 한옥에서 왜정시절을 지나고, 어려웠던 긴축의 시대도 겪었고, 최첨단 신소재가 등장한 현대까지 조금씩의 변화된 모습이 녹아 있는 그것도 우리의 문화라고 본다면 이것을 잘 보존하는 것은 매우 의미 있는 일이 아닐 수 없다.

앞으로 여러 저항을 겪을 것이다. 어쩜 어느 날 몽땅 사라져 기억 속에만 남아 있을지도 모른다. 언제 어떤 바람이 불어와 어떻게 변할지도 모른다. 그러나 지금까지 한옥으로 남아 있었듯이 앞으로도 한옥으로 남아있는 한 북촌은 끈질긴 생명력으로 살아 남을 것이다. (2000.12)

* 본 글은 “윤혁경의 건축법해설 홈페이지(http://www.archilaw.org) 나의 이야기 > 도시탐험”에서 발췌된 글로써, 일부 내용은 현재 법령등과 차이가 있을 수 있습니다.