초고층 빌딩의 효과와 비용

효과

초고층빌딩은 국가나 도시의 표지물인 랜드마크다. 공간연출가 크리스티안 미쿤다는 도시 공간이 갖추어야 할 중요한 요소로 랜드마크를 꼽았다. 랜드마크는 그 규모나 독특한 디자인으로 인해 도시인이 한번쯤 가보고 싶은 곳이다. 그러다 보니 랜드마크는 관광객을 모으는 집객효과가 크다. 초고층 빌딩을 짓는데 들어가는 공사 비용은 랜드마크의 상징성이 주는 마케팅효과로 상쇄된다. 초고층빌딩에 있는 상업시설(오피스, 호텔, 상가)은 엄청난 마케팅 효과를 거둘 수 있기 때문이다. 부동산 개발업자들은 초고층빌딩에 집착한다. 집객효과와 마케팅 효과로 인해 랜드마크에 입주한 상가나 오피스는 임대료가 높고 장사가 잘된다. 따라서 초고층 건물은 해당 건물뿐만 아니라 주변 지역의 경제 활성화에도 기여한다.

건설

초고층빌딩은 건축공학, 수송수단, 통신기술 등 현대 과학의 이룬 성과의 결과물이다. H빔이라는 철강 건축자재를 사용하게 된 건축공학적인 발전, 엘리베이터를 통해 초고층으로 사람과 화물이 이동하는데 문제가 없게 된 점, 통신시설 발달로 높은 빌딩에도 언제나 통신이 가능하게 된 것이다. 초고층 빌딩은 시공비가 천문학적이다. 바람, 환기, 내진 설계 같은 정밀 시공이 필요하다. 20~30년이 지나면 재건축도 불가능하다. 화재나 테러에 취약할 수밖에 없다.

위험

국내 초고층빌딩 프로젝트가 지닌 가장 큰 위험은 공급 과잉이다. 잠재수요보다 오피스와 상가 시설이 지나치게 많이 공급된다. 2013년까지 약 400만m²(122만평)이 공급된다. 2016년까지는 약 480만m²(146만평)이 부동산 시장에 나온다. 그 공간을 채울 임차인들은 한정되어 있다. 초고층빌딩들이 임차인을 채우지 못하면 건설 비용을 회수할 수 없을 뿐만 아니라 금융비용을 감당하지 못해 곤혹을 치를 수 있다. 현재까지 세계에서 가장 높은 빌딩인 대만의 타이페이101는 공실 탓에 골머리를 앓고 있다. 말레이시아 페트로나스타워도 공실로 고민하고 있다. 이 두 빌딩은 국가 소유다 보니 비용을 감당할 수 있다. 민간 자본에게 공실이 많은 초고층빌딩은 '화이트 엘레펀트'와 같다. 두바이는 세계 최고층 빌딩이 될 버즈두바이를 비롯해 다수의 초고층 빌딩 프로젝트들을 추진하고 있다. 공급 과잉을 우려하는 목소리가 나온다. 부동산 값이 올라 부동산 거품을 걱정하기도 한다. 하지만 두바이는 전 세계 기업들과 관광객을 끌어들이기 위해 온갖 규제 철폐, 국가 차원의 홍보 마케팅, 매혹적인 관광 상품 개발에 힘쓰고 있다. 중동 지역의 금융허브가 되기 위해 주식 개장 시간도 외국에 맞춘다. 또 공용어로 아랍어와 함께 영어를 채택했다. 외국 기업과 투자자를 끌어들이기 위해 두바이는 모든 것을 바꿨다. 지도자 세이크 모하메드는 투자 유치에 걸림돌이 될만한 것은 모두 없앴다. 그 덕에 두바이는 건설 비용을 마련했고 공실 문제를 해결하고 있다. 다수의 초고층빌딩 프로젝트를 추진하는 한국에게 두바이는 좋은 모델이 될 수 있다. 한국이 동북아허브를 꿈꾼다면 규제 철폐, 개방정책, 관광상품, 기업 환경 개선 같은 외국 기업과 투자자 유치에 나서야 한다.