대통령직 인수위원회는 1월 17일 서민의 내집마련 지원을 위해 실수요자와 투자자에게 지분을 분리해 분양하는 '지분형 주택분양제도'를 도입하기로 했다.

지분형 주택분양제도란 주택을 거주 목적의 실수요자와 투자 목적의 지분 투자자에게 분리해 분양하는 방식으로, 집값 마련이 힘든 서민의 내집마련을 돕기 위해 도입된다.

이르면 오는 하반기부터 수도권에서 국민주택 (전용 85㎡ 미만) 규모 이하의 아파트를 신규분양받는 실수요자는 분양가의 절반만으로도 아파트를 소유할 수 있을 것으로 보인다. 인수위는 지분투자자가 임의로 주택을 매각할 수 없도록 실수요자가 51% 이상의 지분을 갖도록 하고, 투자자는 최대 49%로 제한함으로써 실수요자의 주거안정성을 높였다. 다만 지분투자자는 전매제한 없이 보유한 지분을 자유롭게 거래할 수 있다.

다만 인수위는 이 제도가 부동산 투기를 조장할 우려가 있는 만큼 충분한 여론수렴을 거치기로 했다.

 지분형주택 논란 - 4대 쟁점

대통령직인수위원회가 최근 발표한 지분형 분양제는 51%의 지분만으로 내 집을 마련할 수 있다는 점에서 획기적인 주택복지제도가 될 것으로 기대되고 있다. 참여정부가 추진한 토지임대부 및 환매조건부식 ‘반값아파트’와 달리 소유 지분만큼 집값 상승분에 대한 시세차익까지 볼 수 있기 때문이다. 하지만 나머지 절반가량을 투자하는 투자자들의 경우 적정 수익을 올릴 수 있는지 불투명한데다, 일부 내용은 형평성 문제까지 제기되고 있다. 지분형 분양제가 본격 시행되기 위해선 추가적인 보완책이 필요하다는 게 전문가들의 중론이다.

① 투자자 수익구조

궁극적으로 서민주거 및 집값 안정을 위해 마련한 제도가 집값이 꾸준히 올라야 성공할 수 있는 역설적 구조를 가지고 있다. 부동산 정책 목표인 집값 안정으로는 투자자 수익 보전이 어려워 제도 시행이 불투명해지 기 때문이다. 최소한 집값이 연 8~10% 정도는 올라야 성공할 수 있는, ‘부동산 불패론’에 근거한 제도라는 지적이다.

② 지역별 양극화

‘가격이 올라야 성공한다’는 제도적 한계는 자연스레 지역별 양극화로 이어진다. 이미 인수위측도 분양가상한제가 적용되는 수도권의 경우 시세보다 20~30% 싸게 분양돼 투자 즉시 시세차익이 생기는 만큼 투자자 유치에 문제가 없다는 시각이다. 특히 송파·광교·김포 신도시 등 수도권 인기 신도시에서 지분형 주택을 집중 공급할 경우 분양이 성공적으로 이뤄질 것으로 인수위측은 내다보고 있다. 그러나 지방 중·소도시에는 지분형 분양제도를 적용하지 않는다는 방침이어서 지역간 차별이 불거질 수밖에 없다. 무주택자의 내 집 마련 기회를 넓혀주기 위한 취지의 이 제도가 오히려 서민층이 많은 지방 중ㆍ소도시를 역차별하는 아이러니가 발생하는 셈이다.

③ 거래시 적정시세 논란

51%의 지분을 가진 집주인이 49%의 투자자로부터 나머지 지분을 매입할 경우 얼마에 사야 하는지 적정 가격을 둘러싼 갈등도 예견된다. 아파트는 같은 면적, 같은 동이라도 시세 차이가 있는 만큼 양측이 인정하는 감정가격을 기준으로 하지 않는 이상 집주인은 낮은 값에, 투자가는 비싼 값에서 가격 줄다리기를 할 것으로 보인다.

④ 형평성 논란

투자자를 끌어들이기 위해 양도소득세, 취득ㆍ등록세, 종합부동산세를 면제해주거나 깎아주는 방안이 검토되고 있다. 하지만 이는 일반 집주인과의 형평성에 문제가 생길 수 있다. 반대로 세제 혜택을 주지 않을 경우 투자가들의 기대 이익이 줄어들어 투자 유치에 실패할 가능성도 큰 만큼 제도 시행 전 철저한 분석과 보완책이 필요하다. 인수위가 지분의 51%를 가진 집주인의 임대사업을 허용키로 한 점도 논란의 대상이 되고 있다. 임차인이 내는 임대료가 집주인과 비슷한 지분을 가진 투자가에게는 한푼도 돌아가지 않고 집주인에게 전액 돌아가기 때문이다.

 실수요자·지분투자자 분리 분양 (인수위)

인수위는 집값이 단기간에 급등해 무주택 서민들의 주거비용이 증가하고 내 집 마련이 어려워지는 상황을 개선하기 위해서 주택을 거주 목적의 실수요자와 투자 목적의 지분투자자에게 분리해 분양하는 이른바 ‘지분형 분양주택제도’를 도입하는 방안을 추진하기로 했다. 거주 목적 실수요자와 지분투자자가 전매 제한기간 이후에 각각의 지분을 자유롭게 매매하도록 하는 제도며 다만 투기를 조장한다는 논란이 있을 수 있는 만큼 여론을 수렴해 신중하게 검토한 뒤 추진해 나가기로 했다. 내 집을 갖고 싶지만 돈이 부족한 서민들이 쉽게 자가 주택을 장만할 수 있도록 지원하는 제도다. 예를 들어 수도권의 2억 원짜리 17~18평 아파트의 경우 1억원은 펀드와 지분 투자가들이 투자하고 남은 1억원 중 5000만원은 국민주택기금 융자로 지원하면 실수요자는 5000만원 정도의 자기부담만으로 2억 원짜리 집을 장만할 수 있게 하는 제도다. 2억원중 민간이 투자한 1억원은 별도의 이자를 부담할 필요가 없어 서민 실수요자 입장에서는 주택구입시 이자부담이 크게 경감된다.

 공공택지 개발 경쟁원리 도입 (인수위)

인수위는 아파트분양가 인하가 시급하다는 판단 아래 올해 중 택지조성촉진 관련법을 개정해 현재 토공 등 공공기관에만 허용된 공공택지 개발을 경쟁원리를 도입해 택지공급가를 낮추는 방안을 추진키로 했다. 이에 따라 1단계로는 공공기관 간의 경쟁을 유도하고 2단계는 공공-민간 컨소시엄 간의 경쟁을 거쳐서 3단계는 완전경쟁을 유도해 나가기로 했다.

 새만금 경제중심도시 개발 추진 (인수위)

인수위는 당초 내부토지 이용의 기본구상을 변경해서 경제중심도시로 개발을 추진하기로 했다. 이에 따라서 농지 72%로 규정된 구상을 농지는 30%로 줄이고 산업·관광·환경 등 기타 용도로 70%를 활용하기로 했다. 왕궁축산단지의 오염원 해소를 위한 특단의 대책을 강구 하는 등 2010년까지 새만금 상류지역의 수질 개선 대책을 완벽하게 처리해 추진하기로 했다. 인수위는 민자유치가 가능한 사업부터 우선 추진한다는 방침 아래 30만t 급의 배가 드나들 수 있는 2010ha의 새만금 신항만 건설 및 배후 해양물류단지의 조성, 455ha 방조제 주변 다기능복합부지, 5290㏊의 산업단지, 1240㏊의 관광단지를 조성하는 내용 등을 제시했다. 새만금 완공을 앞당기기 위해서 우선 필요한 구간부터 방수제 공사를 조기 착수해서 완공하기로 했다. 구체적인 계획과 추진일정은 새 정부가 출범한 뒤에 보다 상세하게 확정해 발표할 예정이다.

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