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자유게시판 [644호] - 자산관리

큰발까락 2007.05.16 13:49 조회 수 : 2063

  자산관리
644
 호   2007. 5. 16
자 산 관 리

  부동산자산관리

부동산자산관리의 개념

개념적으로 분류해 볼 때, 첫 번째로, 부동산관리에서 가장 기본적이며 기술적인 분야는 시설관리(Facility Management)라 하겠다. 시설관리의 주목적은 부동산의 사용환경을 쾌적하고 편리하도록 유지 내지는 발전시키는 것이라 하겠다. 이를 위하여 부동산 특히, 건물의 경우 설비·기계운영·예방적 차원의 유지 및 보수·에너지 관리·보안·가구나 집기 등의 관리에 대한 Management System을 운영하는 것이다. 이는 시설 사용자나 사용과 관련한 타부문의 요구에 단순히 대응하는 정도의 소극적이고 기술적인 측면을 중시하는 부동산관리라 하겠다.

두 번째로, 경영의 개념이 도입된 재산관리(Property Management)를 볼 수 있는데 재산관리의 주목적은 수익의 극대화에 있다. 즉, 있는 그대로의 부동산 자산을 증식시키고 효율화를 통하여 자산의 가치를 상승시키는 것이다. 일상적인 관리와 운영의 책임을 가지고서 개별자산이나 특정지역의 자산을 직접 관리하는데 주요 업무는 수지분석·시장분석·마케팅·공간배치·임대료 책정·임대유치 및 임대차 관리·보험 및 세금·재무보고·Maintenance 등이다.

세 번째로, 부동산 자산을 Portfolio 관점에서 관리하는 자산-부채종합관리인 자산관리(Asset Management)가 있다. 이는 주로 부동산 자산을 다양하게 다량으로 보유하고 있는 일반기업들이나 다수의 부동산을 운영해야 하는 특수법인들에 해당되는 경우이다. 자산관리의 궁극적인 목적은 자산 소유자의 부(Wealth)나 기업의 가치를 극대화하기 위하여 부동산의 가치를 증진시키는 것이다. 이를 위하여 다양한 방법을 모색하는 적극적인 관리를 수행하는데, 일반적인 관리업무 이외에 필요 공간의 기획, 부지 및 지역 조사, 금융문제의 해결을 위한 자본시장 활용방안의 구상과 실행, 보유 부동산의 재활용 방안, 거래에 있어서의 다양한 협상 방안 모색 등이 이 분야의 업무들이라 하겠다.

부동산자산관리의 주체와 기능

자산관리의 주체는 대체로 2가지로 나누어 볼 수 있다. 첫 번째는 기업을 포함한 일반적인 조직 내부의 부동산 자산관리 담당자(Asset Manager)가 주체가 되는 것이고, 두 번째의 경우는 자산관리 서비스업이 주체가 되는 것이다. 이 두가지의 경우에 있어서 기능들이 서로 중복되는 것들이 있다. 그러나, 각 조직 내부의 부동산 자산관리 담당자는 업무를 직접 수행하거나 Out-Sourcing을 통하여 외부의 서비스업체나 전문가에게 의뢰하는 경우도 많기 때문에 중복되는 내용들이 문제시 되지는 않는다. 따라서 두가지의 경우로 나누어 살펴보기로 한다.

1. 조직 내부의 부동산자산관리 기능 - 조직 내부의 부동산자산관리 기능에는 여러 가지가 있으나 6가지의 주요기능들을 중심으로 살펴보기로 하겠다. 여기에서 부동산자산관리 기능은 궁극적으로 의사결정자들의 의사결정을 돕는 스탭(Staff) 기능이라 할 수 있다. 물론 법적·기술적·경제성 분석은 기본적인 것으로서 각 기능 상호간에 밀접한 연관성을 갖는다.

1) 수급분석(Demand & Supply Analysis)
수급분석의 주 기능은 조직의 부동산 수요와 관련된 의사결정을 돕는 정보분석 및 대안제시라고 하겠다. 부동산 투자의 개념도 동시에 고려한 추가적인 부동산 확보의 필요성을 파악하고 사용자의 관점에서 부동산 문제를 해결하여 조직의 목적과 조화를 이룰 수 있도록 하는 것이다.

2) 부지분석(Site Analysis)
부지분석은 부동산에 대한 위치의 결정을 지원하는 기능이다. 필요에 따라 외부 전문가를 포함한 팀을 구성하고 Cost/Benefit 분석, 지역 및 근린 분석 등을 통하여 필요한 부동산의 위치를 결정할 수 있도록 지원한다. 이를 위해서는 부동산의 종류에 따라 적용할 분석방법을 결정하고 도출된 자료를 바탕으로 의사결정을 위한 자료를 재구성해야 한다.

3) 금융분석(Financing Analysis)
부동산을 사용하는데 따른 금융의 문제들을 해결하기 위한 기능이다. 기본적으로는 매입을 할 것인가, 임차를 할 것인가에 대한 부분뿐만 아니라 부동산과 관련한 자금조달기법(ABS, Sale & Lease back 등)을 가지고 분석한다. 그리고 부동산이 가지는 부채부분에 대한 금융비용 및 자기자본에 대한 관리도 포함된다.

4) 자산관리(Asset Management)
이 기능은 부동산에 대한 수요 변화 등으로 발생되는 불용자산이나 저효율 자산의 증명과 관리가 주 기능이다. 수익이나 효율성을 저하시키거나 가치를 감소시키는 부동산을 지속적으로 조사하여 전체자산에 불이익을 주는 일이 없도록 관리하는 것으로 Property/Facilities Management를 포함한 기능이라 할 수 있다. 아울러, 부동산관리 및 의사결정의 효율화를 위한 부동산 정보체계를 구축하여 활용하는 것도 이 기능의 주요 임무이다.

5) 보유부동산의 재활용(Property Recycling)
보유중인 부동산을 매각(임차조건부 포함) 및 이전·임대조건의 변경·잠재 사용자의 결정·분할 및 개조·재배치·Renovation 등을 조사하고 실행하는 기능이다. 이 업무들은 사용자들의 입장에서는 수시로 필요한 일들이다. 특히, 조직의 활동이 신축적일 때나 주변환경의 변화가 많을수록 이 기능들이 제때 지원될 수 있는가가 중요한 사안이다.

6) 협상(Negotiations)
협상은 주로 외부인들과의 매매와 임대차에 대한 것들이지만, 조직 내부의 이해관계자들간의 협상도 흔히 존재한다. 협상은 의사결정의 단계이자 과정 그 자체이고, 어떠한 사안이건 마무리 단계이기 때문에 치밀한 협상 전략을 마련하고 상호간의 만족스러운 결과를 도출하기 위하여 다양한 조건들을 마련하여야 한다. 여기에서는 협상당사자의 권한도 문제로 제기될 수 있다.

2. 부동산자산관리 서비스업의 기능 - 여기에서는 서비스의 분류와 제공되는 서비스의 내용을 중심으로 살펴본다. 다만, 기술하는 서비스 이외에 가치추계에 대한 자문, 금융서비스, 매매 서비스 등도 부동산 자산관리서비스업의 일부로서 종합부동산서비스업의 형태가 될 수 있다.

1) 재산관리(Property Management)
Out-sourcing의 주 대상이 되는 이 서비스는 앞에서 언급된 바와 같이 개별 부동산의 가치 향상을 목적으로 하며, 임대 대행·마케팅전략 수립·수익관리·수지분석·회계부분과 조세공과를 포함한 재무보고, 임차인과 협력업체의 관리 등을 서비스 한다.

2) 시설관리(Facilities Management)
Property Management와 마찬가지로 Out-sourcing의 주 대상이라 할 수 있는 시설관리는 부동산의 기술적인 문제를 해결하여 운영효율을 향상시킴으로써 운영비의 절감과 생산성을 향상시킬 수 있도록 서비스를 제공하는 것이다. 시설운영 및 엔지니어링·예측 및 예방관리·안전관리·에너지관리 등이 주요 업무이다.

3) 기업자문 및 대행(Corporate Services)
이는 기업과 기관투자자들에게 부동산전략을 개발하고 기업내 부동산 가치를 극대화하는 방안 등을 자문하는 서비스이다. 이 업무는 Portfolio 전략·기획 및 자문·취득 및 처분과 관리·가치추계 등 기업이 필요로 하는 다양한 서비스를 총괄적으로 포함한다.

4) 시장조사(Research Services)
이는 전문가 집단을 구성하여 성공적인 부동산 관리에 필요한 부동산 관련 정보들을 수집하고, 부동산정보 시스템을 활용할 수 있도록 서비스 하는 것이다. 여기에는 부동산 시장의 경기분석·상권 및 위치분석·관련 D/B의 제공 등이 포함된다. 이 기능은 이익 중심적인 기능은 아니지만 자산관리에서 매우 중요한 부분으로서 각종 서비스의 기반이 되는 것이라고 할 수 있다. 세계적인 부동산서비스회사들이 탄탄한 Research 조직을 갖추고 있는 것을 주지해 볼 필요가 있다.

자산관리회사 / AMC (Asset Management Company)

제3자로부터 부실기업의 채권이나 부실자산을 넘겨받아 관리하는 회사를 말한다. 자산을 체계적, 효율적으로 관리, 처분하여 회수를 극대화하며 관리자산들의 가치제고를 위해 회생 가능한 기업의 워크아웃 프로그램(출자전환, 채무조정 및 부채탕감 등) 실시 및 부동산의 개발, 가공으로 자산의 가치 상승을 도모하는 회사를 말한다. (내용출처 : AURIC 용어사전)
   

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·-건설연구정보센터 정보관리부 연구원 한동석 
 
·-건설연구정보센터 정보관리부 연구원 한동석
 
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