집값 안정세 탄탄해 질 듯

분양가 상한제와 분양가 내역 공시제를 골자로 한 주택법 개정안이 2일 오후 마침내 국회 본회의를 통과, 집값 안정세가 더욱 탄탄해질 전망이다.

국회는 이날 본회의를 열어 주택법 개정안을 찬성 163표, 반대 35표, 기권 17표로 가결했다.

이에 따라 오는 9월부터 공공택지에만 적용하던 분양가 상한제와 분양가 세부내역 공개가 민간 택지까지 확대되고, 시장, 군수, 구청장이 분양가의 적정성을 심사하는 위원회를 설치 운영하게 된다.

분양가 내역 공시 지역은 당초 수도권과 지방 투기과열지구로 한다는 게 정부 방침이었으나, ‘수도권 등 분양가 상승 우려가 있는 지역 가운데 대통령령으로 정한 지역’으로 변경해 대상지역을 탄력적으로 적용할 수 있도록 했다. 수도권이면서도 분양가 상승 우려가 없는 일부 낙후 지역까지 배려한 조치다.

공개되는 분양가 내역은 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용, 가산비용 7개 항목이다. 분양가 상한제와 분양가 내역공시에 적용되는 택지비는 감정가를 기준으로 한다는 원칙 아래 경매ㆍ공매 낙찰가, 공공기관 매입가격 등 객관적으로 입증 가능한 가격에 한해 인정하기로 했다.

이 같은 제도가 시행되면 분양가는 최대 25%까지 떨어질 것으로 예상된다. 건설교통부가 수도권 4개 민간 택지를 대상으로 실시한 시뮬레이션 결과, 분양가 인하 효과는 15~25%에 이른다. 기본형건축비와 택지비를 감정가로 적용하고 가산비용은 판교(평당 150만원선)와 동탄신도시(평당 140만원선) 적용 금액을 기준으로 한 결과다.

서울 서초구 33평형 재건축 아파트의 경우 분양 예정 가격이 평당 1850만원이지만 분양가 상한제가 적용되면 1390만원으로 24.9% 떨어지는 것으로 나타났다. 분양가 6억1050만원인 아파트를 1억5180만원 낮은 4억5870만원에 분양받을 수 있는 셈이다.  또 경기도 광명시 33평형 재건축 아파트는 평당 1260만원에서 1020만원으로 19.0% △안양시 32평형 아파트는 1400만원에서 1150만원으로 17.9% △서울 영등포구 32평형 아파트는 1300만원에서 1100만원으로 15.3% 분양가가 인하되는 것으로 나타났다.

이에 더해 현재 진행되고 있는 기본형건축비의 적정성 검토와 가산비용 제도 개선 결과에 따라 분양가는 추가적으로 더 떨어질 수 있다.

건설교통부는 1.11부동산대책을 만들 당시 기본형건축비 수준과 적정성을 재검토할 필요가 있다는 정치권의 주장에 따라 적정 기본형건축비 산정을 위한 연구용역을 진행 중이다.

건교부는 이 결과를 토대로 오는 9월 전 각계의 의견 수렴 절차를 거쳐 기본형건축비 재산정에 반영할 예정이다. 또 상한선이 없는 가산비 항목 중 법으로 정해진 지하주차장 일정 면적 등을 상한이 정해진 기본형건축비에 포함시키는 등 가산비 제도 개선도 검토하고 있다.

건교부는 주택법 개정안 국회 통과 등으로 집값 하락 기대감이 현실화될 전망이며 이달까지 주택법 시행령과 시행규칙 개정안을 마련해 5월에 입법예고하고 7월에 공포하는 등 9월 시행에 차질이 없도록 준비하겠다고 밝혔다.

한편 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 아파트 값은 최근 10주 연속 하락했으며 지난주에는 0.24%로 하락폭이 확대됐다. 특히 강남 3구 재건축 아파트 값은 지난주 0.69% 떨어져 지난해 6월 이후 최대 하락폭을 기록했다.

■ 택지비 산정기준 ‘감정가’로 확정

주택법 개정안의 핵심 논점인 분양가상한제 관련 택지비 산정 기준은 ‘감정가’로 최종 확정됐다. 단 경매, 공매, 공공기관에서의 매입 등 예외적으로 매입가를 인정해 택지비 산정 과정에서 업체들이 큰 불이익을 보는 일은 없을 것으로 보인다.

최종안이 기존안과 다른 점은 택지비 예외 적용과 분양가심사위원회 구성 및 운영을 건교부장관령보다 상위 법령인 대통령령으로 하도록 한 것이다. 그렇다고 제도의 효과에는 큰 변화가 없을 것이라는 분석이다.

■ 심사위원에 시민단체 제외 ‘논란’

그동안 건설업계의 분양가 부풀리기를 지적하고 감시해 온 시민단체를 빼면 분양가 심사가 약해질 수 있기 때문에 심사위원에서 시민단체가 제외된 것은 향후 논란이 될 소지가 있다.

■ 수도권 민간택지 5∼7년 전매제한

주택법 개정안 통과에 따라 전매제한과 채권입찰제 상한액 기준 변경 등 관련 제도 손질이 뒤따를 전망이다. 주택법 하위법령은 △주택법 시행령 △주택법 시행규칙 △주택 공급에 대한 규칙 등 크게 3가지다. 

건교부는 이른 시일 안에 주택법 시행령을 개정해 분양가상한제 적용 아파트에 대한 전매제한을 강화할 방침이다. 이렇게 되면 수도권 공공택지내 전용 25.7평 초과 아파트의 전매제한 기간은 현행 5년에서 7년으로 늘어난다. 공공택지내 전용 25.7평 이하는 현행대로 10년이 유지된다. 민간택지내 25.7평 이하는 7년, 25.7평 초과는 5년간 전매가 금지된다. 지방 과열지구에 대해서는 분양시장 상황을 지켜보며 적절한 제한 기간을 둘 예정이다.  이와 함께 주택공급에 대한 규칙도 일부 바뀌어 중대형에 대한 채권입찰제 상한선 기준이 주변시세 90%에서 80%로 낮아진다. 이에 따라 2009년 분양예정인 판교 주상복합 40평형은 분양가(채권입찰액 최고액을 써낸 경우)가 9억원에서 8억원으로 1억원이 내려간다.