100m²의 대지에 건축할 수 있는 규모는 과연 얼마일까?

건축주로서야 100m²의 대지에 100m²의 건축물을 앉히는 것이 희망사항이겠지만 현실은 그렇지 못하다. 현행법에서 제한을 하고 있기 때문이다.

우리 나라 헌법에서 국민의 재산권을 인정하되 공공의 이익을 반하지 아니하는 범위안에서만 인정하도록 하고 있다.

도시란 어느 한 개인보다도 공공의 이익이 우선되어야 한다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 국토를 도시지역과 준도시지역 등으로 구분하고 다시 도시지역에서는 균형발전을 도모하기 위해 지역?지구를 도시계획으로 세분해서 지정하고, 그 지정 목적에 맞도록 용도나 규모 등의 제한규정을 두고 있다.

건폐율, 용적률, 가로구역별 최고 높이 제한 등의 규정들이 있다.

건폐율이란 지상층 중 가장 넓은 층의 바닥면적을 대지면적으로 나눈 값에 100을 곱한 수치로 나타낸다.

이를 식으로 세우면 다음과 같다.

건폐율 = (지상층 중 가장 넓은 대지면적/대지면적) ×100

가령 100m²의 대지에 1층이 60m², 2~3층이 50m², 4~5층이 30m²인 건축물을 건축하고자 할 때 건폐율은 지상층 중 가장 넓은 1층의 면적을 기준으로 (60m²/100m²)×100 = 60%가 된다.


국토의 계획 및 이용에 관한 법률 [일부개정 2007.1.26 법률 제8283호], 시행일 2007.7.27
   제78조 (용도지역안에서의 용적률)

①	제36조의 규정에 의하여 지정된 용도지역안에서 용적률의 최대한도는 관할구역의 면적 및 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여 다음 각호의 범위안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정한다. 1. 도시지역 가. 주거지역 : 500퍼센트 이하 나. 상업지역 : 1천500퍼센트 이하 다. 공업지역 : 400퍼센트 이하 라. 녹지지역 : 100퍼센트 이하 2. 관리지역 가. 보전관리지역 : 80퍼센트 이하 나. 생산관리지역 : 80퍼센트 이하 다. 계획관리지역 : 100퍼센트 이하 3. 농림지역 : 80퍼센트 이하 4. 자연환경보전지역 : 80퍼센트 이하
②	제36조제2항의 규정에 의하여 세분된 용도지역안에서의 용적률에 관한 기준은 제1항 각호의 범위안에서 대통령령으로 따로 정한다.
③	제77조제3항제2호 내지 제5호에 해당하는 지역안에서의 용적률에 대한 기준은 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 200퍼센트 이하의 범위안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 따로 정한다.
④	건축물의 주위에 공원·광장·도로·하천 등의 공지가 있거나 이를 설치하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 용적률을 따로 정할 수 있다.
⑤	제1항 및 제4항의 규정에도 불구하고 제36조의 규정에 의한 도시지역(녹지지역에 한한다), 관리지역에서는 창고 등 대통령령이 정하는 용도의 건축물 또는 시설물은 특별시·광역시·시 또는 군의 조례가 정하는 높이로 규모 등을 제한할 수 있다. (신설 2005.12.7)

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 [일부개정 2006.8.17 대통령령 제19647호]
   제84조 (용도지역안에서의 용적률)

①	법 제77조제1항 및 제2항의 규정에 의한 건폐율은 다음 각호의 범위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다. 1. 제1종전용주거지역 : 50퍼센트 이하 2. 제2종전용주거지역 : 50퍼센트 이하 3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하 4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하 5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하 6. 준주거지역 : 70퍼센트 이하 7. 중심상업지역 : 90퍼센트 이하 8. 일반상업지역 : 80퍼센트 이하 9. 근린상업지역 : 70퍼센트 이하 10. 유통상업지역 : 80퍼센트 이하 11. 전용공업지역 : 70퍼센트 이하 12. 일반공업지역 : 70퍼센트이하 13. 준공업지역 : 70퍼센트 이하 14. 보전녹지지역 : 20퍼센트 이하 15. 생산녹지지역 : 20퍼센트 이하 16. 자연녹지지역 : 20퍼센트 이하 17. 보전관리지역 : 20퍼센트 이하 18. 생산관리지역 : 20퍼센트 이하 19. 계획관리지역 : 40퍼센트 이하 20. 농림지역 : 20퍼센트 이하 21. 자연환경보전지역 : 20퍼센트 이하
②	제1항의 규정에 의하여 도시계획조례로 용도지역별 건폐율을 정함에 있어서 필요한 경우에는 당해 지방자치단체의 관할구역을 세분하여 건폐율을 달리 정할 수 있다.
③	법 제77조제3항의 규정에 의하여 다음 각호의 지역안에서의 건폐율은 각호에서 정한 범위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다. (개정 2005.9.8) 1. 취락지구 : 60퍼센트 이하(집단취락지구에 대하여는 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법령이 정하는 바에 의한다) 2. 도시지역외의 지역에 지정된 개발진흥지구 : 40퍼센트 이하 3. 수산자원보호구역 : 40퍼센트 이하 4. 「자연공원법」에 의한 자연공원 및 공원보호구역 : 60퍼센트 이하 5. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제5호 다목의 규정에 의한 농공단지 : 60퍼센트 이하 6. 공업지역안에 있는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제5호 가목 및 나목의 규정에 의한 국가산업단지 및 지방산업단지 : 80퍼센트 이하
④	특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 법 제77조제4항제1호의 규정에 의하여 도시지역에서 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 낮추어야 할 필요가 있다고 인정하여 당해 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정한 구역안에서의 건축물의 경우에는 그 건폐율은 그 구역에 적용할 건폐율의 최대한도의 40퍼센트 이상의 범위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다
⑤	법 제77조제4항제2호의 규정에 의하여 준주거지역·일반상업지역·근린상업지역의 방화지구안의 건축물로서 다음 각호의 1에 해당하는 건축물의 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 그 건폐율은 80퍼센트 이상 90퍼센트 이하의 범위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다. 1. 당해 건축물의 주요구조부가 내화구조인 것 2. 당해 건축물의 대지가 가로의 모퉁이에 있는 대지로서 다음 각목의 1에 해당하는 것   가. 서로 교차하는 2개의 도로에 접한 대지로서 그 도로너비의 합계가 15미터 이상이고, 도로에 접한 대지의 내각이 120도 이하이며, 그 대지둘레길이의 3분의 1 이상이 도로에 접한 대지   나. 서로 교차하지 아니하는 2개의 도로에 접한 대지로서 그 도로너비가 각각 8미터 이상이고, 그 도로경계선 상호간의 간격이 35미터 이하이며, 그 대지둘레길이의 3분의 1 이상이 도로에 접한 대지
⑥	법 제77조제4항제3호의 규정에 의하여 보전관리지역·생산관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역안에서 「농지법」 제34조의 규정에 의하여 건축할 수 있는 건축물의 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 그 건폐율은 60퍼센트 이하의 범위안에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 비율을 초과하여서는 아니된다. (개정 2005.9.8)
⑦	제1항의 규정에 불구하고 도시계획시설중 유원지 및 공원의 건폐율에 관하여는 건설교통부령으로 따로 정할 수 있다.

서울특별시 도시계획 조례 2006.11.20 조례 제4449호 (개정)
   제54조 (용도지역안에서의 건폐율)

①	법 제77조 및 영 제84조제1항의 규정에 의하여 용도지역별 건폐율은 다음 각호의 비율 이하로 한다. 1. 제1종전용주거지역：50퍼센트 2. 제2종전용주거지역：40퍼센트 3. 제1종일반주거지역：60퍼센트 4. 제2종일반주거지역：60퍼센트 5. 제3종일반주거지역：50퍼센트 6. 준주거지역：60퍼센트 7. 중심상업지역：60퍼센트 8. 일반상업지역：60퍼센트 9. 근린상업지역：60퍼센트 10. 유통상업지역：60퍼센트 11. 전용공업지역：60퍼센트 12. 일반공업지역：60퍼센트 13. 준공업지역：60퍼센트 14. 보전녹지지역：20퍼센트 15. 생산녹지지역：20퍼센트 16. 자연녹지지역：20퍼센트
②	법 제77조제3항 및 영 제84조제3항의 규정에 의하여 다음 각호의 지역안에서의 건폐율은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 비율 이하로 한다. 1. 취락지구 : 60퍼센트(집단취락지구에 대해서는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법령」 이 정하는 바에 의한다) 2. 「자연공원법」에 의한 자연공원 및 공원보호구역   가. 공원시설： 20퍼센트(단, 집단시설지구는 60퍼센트)   나. 공원시설이 아닌 시설： 60퍼센트 3. 공업지역안에 있는 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 제2조제5호 가목 및 나목의 규정에 의한 국가산업단지 및 지방산업단지 : 60퍼센트
③	도시계획시설인 학교(유치원을 제외한다) 또는 도시계획시설이 아닌 학교(유치원을 제외한다)로서 학교 전체가 이전한 부지(이하 "학교이적지"라 한다)는 제1항의 규정에 불구하고 30퍼센트 이하로 한다.
④	삭제(2006.10.04)
⑤	제1항의 규정에 불구하고 퇴계로·다산로·왕산로·율곡로·사직로·의주로를 경계로 하여 그 주변지역을 포함하는 지역으로서 규칙으로 정하는 4대문안(이하 "4대문안"이라 한다)의 도시환경정비구역중 도시·주거환경정비기본계획에 의하여 수복재개발방식으로 사업을 시행하는 상업지역안에서의 건폐율은 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 영 제84조제1항 규정의 범위안에서 도시·주거환경정비기본계획으로 정할 수 있다. (개정 2003.12.30)
⑥	시장은 영 제84조제4항의 규정에 의하여 토지이용의 과밀화를 방지하기 위하여 건폐율을 낮추어야 할 필요가 있는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 구역을 정하고, 그 구역에 적용할 건폐율의 최대한도의 10분의 5까지 낮출 수 있다.
⑦	제1항의 규정에 불구하고 산업개발진흥지구 및 외국인투자기업에 대한 용도지역안에서의 건폐율은 영 제84조제1항 에서 규정하고 있는 건폐율의 범위안에서 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 완화할 수 있다. 다만, 제55조제11항의 규정에 의하여 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 용적률 완화를 받은 경우는 제외한다. (신설 2005.01.05)
⑧	제1항의 규정에 불구하고 지구단위계획을 수립하는 준주거지역ㆍ일반상업지역 및 근린상업지역의 방화지구안의 건축물로서 영 제84조제5항 각호의 1에 해당하는 건축물의 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 건폐율을 90퍼센트 이하의 범위안에서 지구단위계획으로 따로 정할 수 있다. (신설 2006.10.04)
⑨	제1항의 규정에 불구하고 시장정비사업시행구역으로 선정된 재래시장의 경우 구청장이 구도시계획위원회 및 구건축위원회 심의를 거쳐 주변의 교통ㆍ경관ㆍ미관ㆍ일조ㆍ채광 및 통풍 등에 미칠 영향이 없다고 인정하는 경우 건폐율을 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역 및 준주거지역은 70퍼센트 이하, 제3종일반주거지역은 60퍼센트 이하, 상업지역은 80퍼센트 이하의 범위안에서 적용할 수 있다. 다만, 상업지역의 경우 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 90퍼센트 이하의 범위안에서 건폐율을 완화할 수 있다. (신설 2006.10.04)

* 발췌 : 윤혁경의 건축법 해설 (http://www.archilaw.org)