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  중·대형 주택의 기본형 건축비 산정 연구 보고서
585
호   2007. 2. 22
중·대형 주택의 기본형 건축비 산정 연구 보고서
주택의 가격과 품질은 국민 삶의 질을 가늠하는 중요한 척도이며, 주택가격과 관련하여 규제 정책과 자율화 정책 기조가 순환되고 있다. 근본적으로 가격과 품질은 트레이드 오프(trade-off) 관계에 있는데다 복잡한 시장상황이 얽혀 있으므로, 저렴하면서도 품질 좋은 주택을 원활하게 공급한다는 것은 현실적으로 매우 달성하기 어려운 목표이다. 따라서, 가격이나 품질 중 우선적으로 추구해야 할 가치를 설정할 필요가 있고, 경제·사회 환경의 변화에 따라 우선가치를 적절히 설정하는 것은 매우 중요한 정책적 의사결정 사항이라 할 수 있다.

최근의 동향을 보면, ‘99년 부터 주택가격 자율화 정책을 시행하였는데 외환위기로 인해 침체되었던 주택경기에 활기를 불어 넣음과 동시에 성냥갑처럼 획일화 되어 가던 주택의 품질이 향상되는 계기가 되었다는 점을 평가할 수 있을 것이다. 반면에 품질향상에 필연적으로 수반되는 가격상승 문제로 인하여 서민들의 내집 마련이 어려워진 측면에서 역기능도 지적되고 있다. 주택가격 자율화 이후 서울시 평당 분양가의 상승률은 동기간의 도시근로자 평균소득 상승률과 생산자물가지수 상승률을 상회한 것으로 나타났으며, 주택가격 상승이 시행사나 시공사 등 개발주체가 과도한 이익을 취하기 때문이라는 비판이 일기도 했다.

이와 같은 주택가격 자율화 정책의 문제점을 해소하기 위하여 정부는 다시 가격규제로 정책기조를 전환하기로 결정하고 ‘05년부터 공공택지 내에 건설되는 국민주택규모(전용면적 25.7평 이하)의 소형주택에 대해서는 분양가 상한제를 시행하는 한편, 전용면적 25.7평 초과 주택(이하 “중·대형 주택”이라 한다)에 대해서는 “택지 채권입찰제”를 적용하여 개발이익을 환수하는 것을 골자로 하는 주택법 개정을 단행하였다. 이후 8.31 부동산 정책에 따라 공공택지 내에 건설되는 중·대형 주택의 경우도 분양가 상한제 대상이 되었다.

본 연구의 목적은 공공택지 내에 건설되는 중·대형 주택의 분양가 상한제의 시행기반이 될 수 있는 적정한 건축비 산정기준을 마련하는 것이다. 그러나 공사비는 수많은 요소로 구성되며 공사비에 영향을 미치는 변수가 다양하기 때문에 동일한 시설물에 대해서도 공사비 산정결과가 반드시 동일하지는 않다는 측면에서 건축비 산정기준의 수준과 그 전제가 되는 주택의 품질수준은 항상 논란의 소지를 안고 있다는 점을 인식할 필요가 있다.

본 연구에서는 주택품질에 대한 법적·제도적 기준을 준수하면서 분양가상한제 확대시행에 따른 주택 품질저하·부실시공 및 공급감소 등 부작용을 최소화 할 수 있도록 하는 수준의 건축비 산정기준을 제시하고자 하며, 연구의 목표를 정리해 보면 다음과 같다.

 공공택지내에 건설되는 전용면적 85㎡ 이하 소형 주택에 대한 건축비 산정기준의 수준, 민간주택의 추세 및 주택관계법령·조례의 개정내용 등을 참고하여 중·대형 주택에 적용할 수 있는 현실적인 건축비 산정기준 제시
 원가연동제가 확대 적용되더라도 공급감소·품질하락 등 부작용이 최소화 될 수 있도록 신축적 운영방안 마련
 분양가 급등을 억제하면서 주택건설의 촉진과 주택품질에 대한 국민적 기대상승에 부응하기 위한 건축비 산정 및 관리방식의 투명성·현실성 확보방안 제시

※ 출처 : [중·대형 주택의 기본형 건축비 산정 연구 보고서] 中 연구배경 및 목적
 
중·대형 주택의 기본형
건축비 산정 연구 보고서
제1장 연구배경 및 목적
  1.1 연구배경 및 목적
  1.2 연구내용 및 방법
제2장 주택정책과 분양가격 제도
  2.1 주택정책의 현황
  2.2 주택분양가격 규제제도
  2.3 주택분양가격 자율화제도
  2.4 소형주택의 건축비 산정기준
제3장 건축비 추정 방법론
  3.1 건축비 추정 개요
  3.2 건축비 추정 방법
  3.3 소형주택 건축비 추정방법
  3.4 중·대형 주택의 건축비 추정 방법
제4장 건축비 조사 분석
  4.1 모델사업 설정
  4.2 공사비의 조사 분석
  4.3 설계·감리비 조사 분석
  4.4 부대비용의 조사 분석
  4.5 기본형 건축비 산출
제5장 건축비 상한가 신축적 운영방향
  5.1 신축적 운영방향
  5.2 가산항목 및 산출기준 제
6장 결론
분양가상한제적용
주택건축비 고시문
(주거전용면적 85이하)
1. 분양가상한제 적용주택의 기본형 건축비
2. 라멘조/철골조로 주택을 건설함에 따라 기본형 건축비에 가산되는 비용
    - 라멘조 주택의 가산비용
    - 철골조 주택의 가산비용
3. 건축비 적용시점
분양가상한제적용
주택건축비 고시문
(주거전용면적 85초과)
1. 기본형 건축비
2. 라멘조/철골조로 주택을 건설함에 따라 기본형 건축비에 가산되는 비용
    - 라멘조 주택의 가산비용
    - 철골조 주택의 가산비용
3. 특수형태의 주택에 대한 가산비용
4. 건축비 적용시점
·ㆍ- 건설연구정보센터 정보관리부 연구원 한동석
 
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